বিল্ডিং টেকনোলজি অ্যান্ড আইডিয়াস লিমিটেড, বিটিআই এর ম্যানেজিং ডিরেক্টর হিসেবে দায়িত্ব পালন করছেন ফয়জুর রহমান খান। তিনি বাংলাদেশ প্রকৌশল ও প্রযুক্তি বিশ্ববিদ্যালয়, বুয়েট থেকে স্নাতক ডিগ্রি লাভ করেন। বিটিআই ছাড়াও তিনি ব্যবস্থাপনা পরিচালক হিসাবে অ্যাসেট ডেভলপমেন্টস ও হোল্ডিংস লিমিটেড এবং এবিসি রিয়েল এস্টেটসও দায়িত্ব পালন করেছেন। তিনি রিয়েল এস্টেট এবং হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের উপদেষ্টা কমিটির সদস্যও ছিলেন। সম্প্রতি দেশের আবাসন সেক্টরের নানা প্রসঙ্গে কথা বলেন তিনি।
প্রশ্ন: বিটিআই নতুন নতুন ইনোভেশনের দিকে জোর দিয়েছে। মডার্ন টেকনোলজি এসেছে কস্ট ইফেক্টিভের জন্যে। টেকনোলজিক্যালি কি কি ইমপ্রুভমেন্ট এসেছে আবাসন সেক্টরে?
এফ আর খান: আমাদের কোম্পানীর নাম- বিল্ডিং টেকনোলজি অ্যান্ড আইডিয়াস লি, বিটিআই। নামের মধ্যে আইডিয়াস আছে। নতুন নতুন আইডিয়া জেনারেট করা আমাদের মুখ্য উদ্দেশ্য। আগে আমরা মাটির ব্রিক ইউজ করতাম। আমরা শুধু নয়- এটি জাতীয়ভাবে ঘোষণা করা হয়েছে যে, মাটির ব্রিক ইউজ করলে উপরের মাটি নষ্ট হয় এবং তা পরিবেশ বান্ধব না। সেই জন্যে আগামী কয়েক বছরের ভেতরে অ্যানাউন্সমেন্ট দেওয়া হয়েছে মাটির ব্রিক আর বানাতে দেওয়া হবে না। পৃথিবীর অন্যান্য দেশে একসেপ্ট ফর সাব কন্টিনেন্ট অলরেডি অনেক আগে কংক্রিট ব্লকে চলে গেছে। কংক্রিট ব্লক হলো এবং এর ওজন অনেক কম হয়। এটি ইউজ করার সুবিধা অনেক। এতে টোটাল স্ট্রাকচারাল লোড কমে আসে।
স্ট্রাকচারাল লোড ২০ পারসেন্টের মতো কমে যায়। আর তখনই কিন্তু স্ট্রাকচারাল কস্ট কমে আসে। স্ট্রাকচারাল কস্ট টোটাল বিল্ডিং কস্টের ৪০ পারসেন্ট। সেখান থেকে হিসাব করে দেখা যায়- সব মিলিয়ে এটা ব্যবহার করলে শুধু পরিবেশ বান্ধবই হয় না। এর সাথে আরও অন্যান্য সুবিধা আছে এবং প্রায় ১০ পারসেন্ট কস্ট কম হয়। আর এর ওয়াল ইনসুলেশন ভালো। আওয়াজ শুনতে পারবেন না। হিট অ্যাবজরশন ভালো। এয়ার কন্ডিশন চালালেও অনেক কম খরচ হবে। প্লাস্টার এবং রং সব মিলিয়ে একটা নতুন লাইফ স্টাইলের দিকে নিয়ে যেতে পারে। লাইফ স্টাইলের কথা বলতে গেলে এখন অ্যাপার্টমেন্ট কিংবা বাড়ি। এখন আর শুধু একটা বাড়ি হিসাবে ধরা হয় না। ইটস এ পজিটিভ লাইফ স্টাইল। ৮০০ স্কয়ার ফিট, ১১ শত স্কয়ার ফিট কিংবা ৫ হাজার স্কয়ার ফিট যে অ্যাপার্টমেন্টেই থাকেন।অ্যাপার্টমেন্ট শুড বি সাচ- বাসায় ফিরে গেলে পুরো বাসা এখন যেমন- স্মার্ট টিভি ও স্মার্ট ফোনের মত ইউজ করে অনেকখানি সুবিধা পাই। বাড়িটাও যেনো স্মার্ট হয়।আপনার একসেস থেকে শুরু করে কিভাবে ঢুকলেন বাসায়? কাউকে কিছু না্ বলেই আপনি নিজে নিজে ঢুকতে পারছেন। আপনার অ্যাপ্লিয়েন্সসগুলো কিভাবে এফিসিয়েন্টলি ইউজ করলেন। সেটা ডিজিটালি চালাতে পারছেন- এর উপরে জোর দিয়েছি এবং অলরেডি আমরা এর ইমিপ্লিমেন্টেশনে চলে গিয়েছি। আশা করি সব কিছু মিলিয়ে আমরা আমাদের আধুনিক জীবনের এবং ভবিষ্যতের যে জীবন আসছে তা আরও সহজ করতে পারবো। কারণ এখন সময়ের অনেক স্বল্পতা। ট্রাফিক অনেক বেশি। তাই বাসায় বসে কিভাবে বাইরের কাজ করা যায় অথবা বাইরে বসে কিভাবে বাসাকে কন্ট্রোল করা যায়? সেই দিকে আমরা পুরোপুরি নজর দিয়েছি এবং অলরেডি ইমপ্লিমেন্টেশনে গিয়েছি।
প্রশ্ন: নিম্ন আয়ের মানুষের জন্যে আবাসান নিশ্চিত করতে হবে। কিন্তু ব্যাংকের ইন্টারেস্ট রেট এখনো সিঙ্গেল ডিজিটে নামেনি। এই ক্ষেত্রে নিম্ন আয়ের মানুষের জন্যে কিভাবে এই ব্যবস্থা সহজ করা যায়?
এফ আর খান: আমি এখানে একটু সাপ্লিমেন্ট করতে চাই- শুধু কমিউনিকেশন দিয়ে ঢাকার বাইরে যাওয়া যাবে তা নয়? আরবাইনাইজেশনের আরেকটি অপজিট ফোর্স হলো ডিসেন্ট্রালাইজেশন। অনেক মানুষই থাকে যারা একচুয়ালি সেখানে থেকেই কাজ করতে চায়- সেটা যশোর হোক বা দিনাজপুর হোক। তাই আমাদের ইনফ্রাসট্রাকচারের সাথে সাথে আমাদের মেইন গর্ভমেন্ট হাব যেগুলো আছে যার জন্যে ঢাকাতে আসতেই হয় এবং সেই কাজগুলো যদি ওখানে বসেও করা যেতে পারে তাহলে কিন্তু লোকজন ওখানেই থাকতো। সেই সময়ে অ্যাজ এ বিজনেস ম্যান ডেভলপাররা ওখানে গিয়ে আরও বেশি ইনভেস্ট করতো এবং সেই সাথে সাথে ওই শহরগুলোও উন্নত হতো। ব্যাংক ইন্টারেস্টের ব্যাপারে নিম্নমধ্যবিত্ত বা মধ্যবিত্ত বলে কোন কথা নাই। সবার জন্যেই এটা প্রযোজ্য যার যার লেভেল থেকে। এখন সিঙ্গেল ডিজিটে আনতে গেলে ব্যাংক বলে যে, আমাদের ডিপোজিট রেট তো অনেক কম। তার থেকে এটলিস্ট ২ পারসেন্ট আমাদের বেশি রাখতে হবে। আমি যদি ৯ পারসেন্ট সিঙ্গেল রাখি তাহলে আমাকে দিতে হবে ৬ পারসেন্ট ডিপোজিটরস রেট। ডিপোজিটাররা অন্যান্য জায়গায় বিনিয়োগ করে পাচ্ছে ১২ পারসেন্ট তাই তারা করবে কেন? সো ব্যাংকের অন্য দিক দিয়ে আবার লিকুইডিটি প্রব্লেম হয়ে যায়। তাই ব্যাংকেরও সমস্যা আছে ওখানে। ক্রেতাও আবার অতো হার দিতে পারছেন না। ১১-১২ পারেসন্ট এখন। প্রতিমাসে যে কিস্তি আসে এটা দিয়ে সে পোষাতে পারে না। ইউকে তে একটা কনসেপ্ট চালু আছে যেটাকে বলা হয়- হেল্প ফল ওর্নিং অর অ্যাসিস্ট ফর ওর্নিং। আমার এগজ্যাক্টলি মনে নেই। তা হলো- আপনি আপনার একটি বাসস্থান কিনতে গেলে ব্যাংক লোন নেবেন ৭০ পারসেন্ট। আপনি দিতে পারেন ১০ পারসেন্ট। বাকী থাকলো ৮০ পারসেন্ট। বাকী ২০ পারসেন্ট গর্ভমেন্ট ওই ইক্যুয়িটি ইনভেস্ট করে ওই প্রপার্টির উপরে আপনার একজন পার্টনার হয়। এটি ব্যাংকের থ্রুতেই আসবে এই চ্যানেল। গর্ভমেন্ট থেকে এটার ইক্যুয়িটি পার্টনার হয়। এবং তা আপনি লাইক ২০ ইয়ারস ইন্টারেস্ট ফ্রি লোনে শোধ করতে পারেন। সবাই চায় নিজে পুরোপুরি মালিক হতে। তার সাথে আবার গর্ভমেন্টের একটা সংস্থা জড়িত রেখে প্রত্যেক ব্যাপারে পার্মিশন হোক বিক্রি করা হোক- এসব না করতে। তো তারা তাড়াতাড়ি ৫-৬ বছরের ভেতরে শোধ করে দেন। এতে সুবিধা হলো এখন কিন্তু আর ওই সময় নেই যে, আপনার ৬০ বছর হবে।রিটায়ার্ড করবেন তারপরে বাড়ি করবেন। এখন টার্গেট গ্রুপ হচ্ছে ৩০-৪০ বছরের ভেতরে যারা আছেন। তারা একচুয়ালি যে আয়েরই হোক না কেন- যে সাইজের অ্যাপার্টমেন্ট হোক না কেন। ওনারা চান যে একটা ছোট অ্যাপার্টমেন্ট হোক মালিক হতে- এই সাহায্য যদি তারা ব্যাংকের কাছ থেকে পায়। ব্যাংক তখন আবার ওই লো ইন্টারেস্টে নিয়ে আসতে পারছে এবং সরকারি ডাইরেক্ট সহযোগিতায় অ্যাভেল করতে পারে। বাই দ্যাট টাইম দে আর ফোরটি দে ক্যান গেট দেয়ার অ্যাপার্টমেন্ট। তারপরে আসে যে, ৪০ বছর ওইটা যেটা কিনলো তাতে সারা জীবন থাকতে হবে এমন কোন কথা নাই। তাদের পরিবার বড় হবে। সো সেকেন্ডারি মার্কেট আছে তারা এরপর আরেকটা বড় অ্যাপার্টমেন্টে গেলেন।
প্রশ্ন: অনেক সময় দেখা যায় আপনারা ল্যান্ড লর্ডদের সাথে চুক্তিবদ্ধ হন। অনেক সময় দেখা যায় সেখানে সিঙ্গেল ল্যান্ড লর্ড এর পরিবর্তে মাল্টিপল ল্যান্ড লর্ড থাকে এবং সেই ক্ষেত্রে পারিবারিক বিবাদ বা কলহ- এই জাতীয় যে সমস্যা সৃষ্টি হয়। আপনারাও দেখা যায় যে, অ্যাডভান্স পে করে দিয়েছেন। অনেস সময় কেস হয়ে যায়- এমন ইস্যুগুলো কিভাবে হ্যান্ডেল করে থাকেন?
এফ আর খান: এটা খুবই গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন । একচুয়েলি আমাদের এখন ক্লায়েন্ট প্রোফাইল প্রায় ৬ হাজারের উপরে গেলো ৩৫ বছরে। ফরচুনেটলি আমাদের ব্যাপারে এর সংখ্যা বেশি হয় নাই। কিন্তু অন্যান্য ডেভলপারদের এই বিষয়ে এক্সপেরিয়েন্স আছে। রিহ্যাব এটি ভাল করে জানে। ল্যান্ড লর্ডের এক্সপেক্টেশন অনেক সময় শেষ থাকে না। নিজেদের ভেতরে মতের অমিল থাকে। নরমালি আমরা চেষ্টা করি এটাকে আউট অব দ্য কোর্ট সেটেল্ড করতে। আমরা মধ্যস্ততা করে বা ইনফ্লুয়েন্স করে যেমনভাবে হোক সমাধানের চেষ্টা করি। অল্টারনেটিভ ডিসপুট সলিউশন বলে একটা টার্ম আছে। সেখানে সংস্থাও আছে ইন্টারন্যাশনালি রিকগনাইজড। রিয়েল এস্টেট অ্যাক্টে বলা আছে যে, কোর্টে যাওয়ার আগে প্রথমে চেষ্টা করতে হবে নিজেদের ভেতরে সমঝোতা করতে। অথবা অল্টারনেটিভ ডিসপুট যারা আরব্রিটেশনের মধ্য দিয়ে করেন। তাদের কাছে যেতে। নরমালি তাদের কাছে গেলেই একটা সমঝোতার মধ্যে আসা যায়। তারপরেও খুব কম পারসেন্ট আছে। গ্রামের লোক অনেক আছে না। সদরে গেলাম মামার বিরুদ্ধে একটা মামলা ঠুকে আসলাম। এই রকমের মামলা পছন্দ করেন অনেকে। এই রকম পারিবারিক মামলার জন্যে আমাদেরকে সাফার করেতে হয়- এটা সত্য। কিভাবে করি? তাহলো কাউন্সিলিং করে কিংবা থার্ড পার্টি এনে আরবিট্রেশন করে সমাধান করি। এসব করতে গিয়ে মাঝে মাঝে আমাদের লসও হয় । কিন্তু কি করা যাবে? এটা পার্ট অব দ্যা বিজনেস আর কি?
প্রশ্ন: রিহ্যাব কেমন চলছে এখন?
এফ আর খান: রিহ্যাবে যারা এখন পরিচালনা করছে ডেফিনেটলি তারা চেষ্টা করছেন যতো ভালো ভাবে এটাকে হেল্প করা যায়। বোথ দ্য কাস্টমারস এবং ডেভলপারস দুপক্ষকেই। রিহ্যাব আমাদের অ্যাপেক্স বডি। তবে পুরনো যারা ছিলেন বিশেষ করে যারা খুব সাকসেসফুলি চালিয়েছেন তাদের সমন্বয় এবং তাদের সাথে যারা ছিলেন আমিও এডভাইজারি কমিটির মেম্বার ছিলাম। আমরা প্রপোজাল দিয়েছি ওনাদের কাছেই যে, এমন একটা বডি করা যায় কিনা? যারা নতুনদের গাইড করবে। সবসময়ই এক্সপেরিয়েন্সের আলাদা দাম আছে। গাইড করলে হয় কি? তারা যেসব ডিসিশন বা প্রসেসে যান সেগুলো ওনাদের জন্যেও সুবিধা হবে আর আমাদেরও যেহেতু এখন আমাদের বয়স হয়ে গেছে অতোখানি সময়ও দিতে পারি না। তাই আমাদের গাইডেন্স এবং তাদের ডিসিশন মেকিং প্রসেসটায় যদি আমরা অ্যাসার্ট করতে পারি কিন্তু এটার একটা অথোটেরিয়ান বডি থাকতে হবে। ইটস নট দ্যা এডভাইজার। মানে যেটা বলা হবে সেটা যাতে প্রপার সম্মান দিয়ে ইমপ্লিমেন্ট করা হয়। এটা একটা প্রসেস হতে পারে রিহ্যাবকে আরও গতিশীল করার জন্যে।
প্রশ্ন: এখন ঢাকা ও ঢাকার বাইরে কি পরিমাণ প্রজেক্ট নিয়ে কাজ করছে বিটিআই?
এফ আর খান: এখন মোট ৭২ টা প্রজেক্ট নিয়ে কাজ করছি ঢাকা ও চট্টগ্রামে। কুমিল্লাতে ৩ টি প্রজেক্ট করার পরে কুমিল্লা অপারেশন বন্ধ করে দিয়েছি। যে কোন শহরে আপনি যদি ইনডিভিউজ্যুয়াল বাড়ী অ্যাফোর্ড করতে পারেন তাহলে সাধারণত অ্যাপাটমেন্টের চাহিদা কমে আসে। আন লেস তার দাম ওই ইনডিভিউজ্যুয়াল বাড়ির থেকে অনেক কম পড়ে। কুমিল্লায় করতে গিয়ে দেখা গেলো সেখানে যারা আছেন- তারা এসে একচুয়ালি ঢাকায় বসবাস করেন। কাজেই সেখানে তাদের আলাদাভাবে স্থাপনা করতে গেলে তাদেরকে আবার ঢাকায় আসতেই হবে। রেদার যদি কুমিল্লায় ওই ফ্যাসিলিটিজগুলো থাকতো সরকারি অফিস এবং অন্য সব সংস্থার তাহলে তাদের আর ঢাকায় আসতে হতো না। আমাদের বাসায় যারা পরিচারিকা থাকেন তারা অনেক সুখ স্বাচ্ছন্দ্যে থাকলেও বলেন যে- না, না দেশের জন্যে পরাণ কান্দে। একটু গ্রামে যাব। এটা কেন বলে? মানুষের সবার নিজের স্থানের উপরে আকর্ষণ আছে। সেখানেই মানুষ সবচেয়ে বেশি থাকতে চায়। তাই আমাদের এই চিন্তা একেবারে উপরের লেভেল থেকে আসতে হবে। যারা ডিসিশন মেকার সরকার যে, আমরা পুরো ডিসেন্ট্রালাইজড করতে পারলে দেশের উন্নতির স্বাদ পাওয়া যায়। থাইল্যান্ডের কথা যদি চিন্তা করেন? ব্যাংকককে ফোকাল সিটি বলে। সব ওই জায়গায় কনসেনট্রেটেড। যে জন্যে ওখানে সব ম্যানেজ করা প্রব্লেম হয়ে গিয়েছিল এবং এখনও আছে। মোস্ট অব দ্যা সাকসেসফুল কান্ট্রিজ এ দেখা যায় যে, ছড়িয়ে গেছে পুরো দেশে। তাই এই ছড়ানোর জন্যে আমাদের তো দায়িত্ব আছে কিন্তু আফটার অল উই আর বিজনেস পিপল। তাই আমরা কোথাও লস দিয়ে কাজ করে আসবো না। তাই যদি অন্য সব সংস্থা বিশেষ করে সরকারি সংস্থা এবং সুবিধা স্থানীয় পর্যায়ে থাকে তাহলে মানুষ সেখানে থাকতে চাইবে। তখন অটোমেটিক্যালি আমাদের ডিমান্ড বাড়বে।
প্রশ্ন: ভুমিদস্যু শব্দটা খুব প্রচলিত। এই ভুমিদস্যুরা এখনো আছে কি?
এফ আর খান: এর জেনারেল উত্তর দেওয়া আমার জন্যে ডিফিকাল্ট হবে বিকজ আমরা ল্যান্ড নিয়ে কাজ করি না। মানে ল্যান্ড পারচেজ করে ডেভলপ করে বিক্রি করা যাকে বলে। কিন্তু আপনি যা বলেছেন তা ডেফিনেটলি এখনো আছে। তবে আগের তুলনায় কমে এসেছে। তবে ভুমিদস্যুরা এখনো আছে।
